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周忻的“折叠”实验

春节前夕,周忻做了一个物理小实验。

他找来两个木桩,搁上一张A4纸,然后把一叠钞票平放,纸塌了;然后,他把纸反复折叠,再放上那叠钞票,纸稳稳地。

这个折纸试验,是他在回国隔离期的所悟所得,而“折叠”在他看来就是“挫折”,“过去一年,行业折叠,企业折叠,我们面临的危机,比过去任何一次都要大。我们必须敢于直面折叠,这是每家企业成长跨越的必经之路。”两年前,周忻还提过一个“折叠”判断:未来10年,将是大开发和不动产两个时代折叠并行的过渡期。

长达21天,这是他难得“清闲”的日子,避开外界嘈杂,静下心去思考行业之变,复盘创业30年的点点滴滴。周忻坦言,“隔离是一次不错的经历,让我把公司的每个角落复盘了一遍,发现企业中有哪些病,该怎么治。”

在他看来,痛在外部环境“爆冷”,政策从严带来生存环境冲击,市场急转直下带来销售冲击,房企暴雷带来现金流冲击,新经济、新形势带来适应性冲击。更痛在,伴随着地产高速发展积压了很多未解决的问题,并发成了经营上的“陈疾”。

痛,是不可回避的,只有通过改变、转型、重塑,治好身上所有毛病,才能实现房地产业的良性循环。为此,每一个地产人,都需要重新认识这个行业。

周忻也不例外。在这位ag币游国际中国董事局主席的字典里,唯一不变的就是变。最近一年多来,他最大的动作是,ag币游国际联手阿里巴巴,打造天猫好房平台。

不到300天时间里,天猫好房基建初具雏形,覆盖近300座城市,日均泛DAU突破300万,线上商户数突破5000家。周忻的目标是,让房地产行业的各个机构到天猫好房上来开店做生意。

作为一个地产老兵,周忻密切关注地产行业的一举一动。连日来,国资地产商频频接盘民营企业旗下资产,各地陆续传出“松绑”预售金监管的声音等。这些信息,他会自己过滤一遍,然后分享给身边的朋友。

在他眼里,这些举措的目的在于,保持房地产行业健康稳定的发展,能够更好保交付、保交楼、保完工,同时按照市场行为来调节,避免过于激进,能够给开发商自我调节的时间。除了关注开发商,他还呼吁监管层面给予下游供应商更多的扶持,让他们能够同样有机会喘息、调整、发展。

1月26日上午,当被通知解封后,周忻想做的第一件事情是,“剃头!”。从头开始,又是新一年,他坚信把握折叠时代契机,经过这一轮阵痛期,整个市场、整个行业一定会变得越来越成熟,会迎来更健康的发展。

为了给ag币游国际3万员工注入信心,在春节放假当天,周忻连发三封家书——《天猫好房:开端》、《克而瑞:纵深》和《ag币游国际营销:重启》。从信中,可以清晰窥见2022年ag币游国际中国的战略方向。




以下是乐居财经与ag币游国际(中国)控股有限公司董事局主席周忻先生的对话:

Part.01

治好沉淀多年的“痛”


乐居财经:中国房地产从大开发模式到大资管模式的折叠时代,出现了哪些新现象和新挑战?

周忻:折纸实验可以类比地产行业,那张纸就好比我们的行业。以前中国房地产下面是块板或者石头,这张纸下面是有一个平坦的支撑,可以轻松承载很多财富重量;但是现在整个行业以及面临的环境都出现了裂缝与问题,它下面不再是一个实实在在的东西。只有在这个过程中,折叠我们这张纸,就好比经历挫折,需要战胜很多的变化、挑战、困难,才能继续成长,创造和承载更多。

从大开发时代过渡到大资管时代的过程中,肯定会出现很多变化,只是这次硬了点、急了点,大家会感到痛苦。但经历了风雨、挫折、痛苦,更加坚定了我们必须转型和变形,才有新的发展机会,才能迎接新时代的到来。

大开发时代并没有结束。未来十年,大开发时代的建设繁荣和大资管时代的守护繁荣依然是会共存。换言之,中国的城市化建设和大开发规模还是存在的,我们不用追求特定的十几万亿数字,这个数字放在任何其它国家都是无法想象的天文数字。


乐居财经:在折叠时代中,为什么会出现“阵痛”?

周忻:打个比方,一个人大鱼大肉几十年,慢慢就会三高(高血糖、高血压、高血脂),生病之后就会很痛苦。行业的“痛”,是点点滴滴、多年不好的问题沉淀到一定程度后并发出来的,这里面包括了金融的问题,开发节奏的问题,企业经营模式的问题,企业经营指导思想的问题,以及适不适合市场供需关系的问题。

行业和企业都不应该去回避“痛”,而是要通过改变和应对,让它变得不痛。这段时间,ag币游国际也在反思,我们过去做了很多有价值的事情,但同时也沉淀了很多问题。



Part.02

合适的金融产品会冒出来


乐居财经:前不久,中央经济工作会议首次提到房地产业良性循环。在你看来,什么是房地产业的良性循环?

周忻:把(企业、行业)身上毛病治好就是良性循环。眼下,在治病的过程中,行业里的每家企业都在努力,正如每一个细胞都在做贡献,希望整个行业能够走向健康稳定。


乐居财经:大开发时代,房企模式会发生怎样的变化?

周忻:在过去20年中国房地产发展中,“规模”二字是关键词,但问题恰恰出现在追求规模与高周转中,所以未来整个行业将不会支持高负债下的高周转模式。失去高杠杆,每家企业应该把经营做得更加扎实,将对规模的追求转变为对品质和对利润的追求。


乐居财经:近段时间,国资频频出手接盘民营房企旗下资产,您如何看待这个现象?

周忻:第一,保持房地产行业健康稳定发展;第二,能够更好保交付、保交楼、保完工;第三,按照市场行为来调节,国资收并购的过程并不是盲目的。


乐居财经:金融行业对房地产支持的模式,未来将发生怎样的变化?

周忻:金融和房地产是相辅相成的关系。一方面,没有金融的开发贷、按揭贷款,房地产和城市化都做不到今天的规模;另一方面,房地产的土地、房子、在建工程,也是金融中的一个重要产品。房地产行业是一个巨大的资金池,而金融也是依托于各种大的资金池来做的,就此会产生多种多样的金融产品,包括股权质押、海外债、永续债、过桥贷和并购贷等。

目前,全世界的金融体系非常发达,风控和算力都在不断提升。当房产出现问题的时候,一定会有合适的金融产品冒出来。但是对于个体来讲,如若抱着固有的思维逻辑,不去学习研究和吸收新的东西,未来将会没有出路。



Part.03

物企会出现极端分化


乐居财经:你觉得二手房单边代理需要突破什么?它将在接下来为行业带来哪些改变?

周忻:首先,需要有人去尝试。原来地产中介的主要作用是撮合,即一手托两家,而今天数字化时代下,所有信息都是对称的,所以经纪行业应该更多聚焦服务。单边代理模式的出现,并不意味着原来房地产中介模式就会立马消失,眼下三种模式(手拉手、中介模式、单边代理模式)仍将继续并存。

另外,需要时间。在很长一段时间里,中介模式可能还是主流,但是我相信单边代理模式会慢慢成长起来,成为一个趋势。从杭州试点以来,天猫好房已经卖出数套房子。


乐居财经:物业行业PE回归,有的物企被卖掉,有的物企在大规模拓展非住宅业务,您认为未来物业行业的发展趋势和格局是什么?

周忻:地产暴雷也波及到了物业,警醒物业行业需要回归本质。我认为,物业公司的价值回归是一件大好事,让物业行业可以冷静下来研究未来在不动产时代,什么样的物企才是有真正的核心竞争力和真正的价值。

物业管理要回归服务的本质,而物企也要“练内功”,通过科技力和服务力产生价值。未来物业管理公司的好坏是业主用脚投票,如果物管公司没有强服务力,没有好的业主美誉度和满意度,这些公司未来都会出现问题。

在我看来,物业公司会出现极端的分化现象,有规模同时追求服务质量的物企,未来价值和潜力将非常大,比如万物云和龙湖智创;相反,那些仅拼规模的物企,未来价值会回归,甚至会被并购。



Part.04

2022是天猫好房的开端年


乐居财经:2022年,天猫好房的核心打法是什么?

周忻:目前,天猫好房已经成型,覆盖了近300个城市,日均泛DAU已经突破300万,线上商户数突破了5000家。我将2022年定义为天猫好房的开端年。我们将继续贯彻的核心打法包括:其一、让用户在买房中有好的体验;2、让房地产行业的各类商户、机构到平台上开店做生意;3、聚焦交易。天猫好房是一个连接商家和购房者的交易平台,让天下没有难做的生意。

在生存空间变窄的背景下,天猫好房的出现,给整个地产行业数字化带来了什么?

过去做生意只能通过分销直销、渠道、经销,后来有了百货、超市、大卖场,再之后有了线上淘宝、京东,现在还有人考虑把房子放到元宇宙里面去,随着交易模式日益百花齐放,这也是地产与商业繁荣的见证。

眼下,天猫好房带来了一种新的尝试,我们正在努力让大家感受到在天猫上开店是可以做生意、赚到钱;如果当开发商或者房产相关机构都认为“我应该去在线上开一家或者多家门店”,那么我相信所谓数字化交易的过程也就完成了。



Part.05

地产上下游供应商更应被关注

乐居财经:如果给行业建言献策,你会说些什么?

周忻:希望各方面能够给开发商自我调节的机会和时间,通过自身的“细胞”调节、恢复慢慢去解决问题,不要上来先把“激素”打进去,避免后遗症。此外,相关部门除了关注开发商,更需要关注上下游的供应商(包括建筑商、装修公司、设计公司、营销服务公司等)的发展与生存。他们是中国房地产大开发时代的参与者,应该给予更多的扶持,让其能够同样有机会喘息、发展、调整,继续为地产行业的下一轮发展做贡献。


乐居财经:如何看待2022年的地产行业?

周忻:首先要面对痛、承认痛,大多数企业都是沉浸在痛的过程中;其次要变,要去治痛,争取要治好要活下来;再次,在折叠时代中,要不断学习研究、不断适应新的环境,切忌试图去改变环境;最后,要坚定信心,中国的经济趋势不变,房地产两个时代仍有很多机会。我相信大多数企业都能挺过来,并在这次挫折的过程中会有很大发展。


素材来源于「见地」

撰文|林振兴      访谈|陈海保     出品|乐居财经